A Caixa Econômica Federal anunciou um aumento nos juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança. Desde o dia 2 de janeiro, as taxas subiram entre 1 e 2 pontos percentuais, variando conforme a modalidade de crédito.

Para operações no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, as taxas passaram a considerar a Taxa Referencial (TR) acrescida de 10,99% a 11,49% ao ano. No caso do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), destinado a imóveis acima de R$ 1,5 milhão, os juros subiram para TR + 11,87% a 12% ao ano.

Até dezembro, os juros variavam de TR + 8,99% a TR + 9,99%, dependendo do enquadramento no SFH ou SFI.

Na linha de crédito Poupança Caixa, os juros eram a remuneração da poupança acrescida de 3,10% a 3,99% ao ano, mas agora variam entre 4,12% e 5,06% ao ano.

Essa mudança ocorre em um cenário de alta da taxa Selic, que chegou a 12,25% e pode atingir 14,25% até março. Além disso, há queda nos depósitos da poupança, uma das fontes mais acessíveis para financiamento habitacional.

Regras mais rígidas
No final do ano passado, a Caixa ajustou as condições de crédito no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), aumentando a entrada mínima de 20% para 30% do valor do imóvel. Também foram lançadas modalidades com juros atrelados ao CDI, impactados diretamente pela Selic.

Apesar do aumento, o programa Minha Casa Minha Vida, que beneficia famílias com renda de até R$ 8 mil e imóveis de até R$ 350 mil, não foi afetado.

Movimento do mercado
O aumento das taxas não é exclusivo da Caixa. Em 2024, bancos privados como Itaú e Santander iniciaram ajustes em seus financiamentos imobiliários, também devido à alta da Selic.

Com a Selic subindo de 10,50% para 12,25% e previsão de novos aumentos, a pressão sobre o crédito habitacional deve continuar.

Em nota, a Caixa declarou que a definição das taxas é baseada em “análise de fatores mercadológicos e conjunturais”, respeitando as condições prudenciais do mercado.

FONTE: EXAME – LER NA INTEGRA 
Agência de notícias

Vender um imóvel é um processo que exige atenção a diversos detalhes, especialmente no que diz respeito à documentação. Para garantir que a transação ocorra de maneira segura e sem imprevistos, é fundamental que tanto o vendedor quanto o comprador estejam munidos dos documentos necessários. Abaixo, confira uma lista dos principais documentos exigidos para a venda de um imóvel no Brasil.

Documentos do vendedor

Documento de identidade e CPF
O vendedor deve apresentar uma cópia de um documento oficial de identidade (RG, CNH ou passaporte) e o CPF. Se houver mais de um proprietário, todos deverão apresentar os mesmos documentos.

Certidão de casamento ou de união estável (se aplicável)
Caso o vendedor seja casado ou viva em união estável, será necessário apresentar a certidão de casamento ou a declaração de união estável. Se o cônjuge for co-proprietário, ele também deverá fornecer seus documentos de identificação.

Comprovante de residência
O vendedor deve apresentar um comprovante de residência atualizado, que pode ser uma conta de luz, água, telefone ou qualquer outro documento oficial com data recente.

Certidões negativas
São necessárias diversas certidões negativas para garantir que o vendedor não possui débitos que possam comprometer a venda do imóvel. Essas certidões incluem:

• • Certidão de protestos (mostra se há títulos protestados em nome do vendedor)

• • Certidão de ações cíveis (demonstra se há processos judiciais contra o vendedor que possam afetar o imóvel)

• • Certidão de ações trabalhistas

• • Certidão de ações fiscais federais (verifica possíveis débitos com a Receita Federal)

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada do imóvel
Um dos documentos mais importantes no processo de venda é a matrícula atualizada do imóvel. Ela pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis e contém todo o histórico do imóvel, incluindo quem são os proprietários, eventuais penhoras ou hipotecas, e se o imóvel está livre de ônus.

Certidão de ônus reais
Essa certidão é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e demonstra se o imóvel possui algum ônus, como penhoras, hipotecas ou outros tipos de garantia que possam impedir sua venda.

Certidão de quitação de tributos municipais
A certidão de quitação de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) deve ser solicitada na prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Ela comprova que não há dívidas relacionadas ao imposto sobre o imóvel.

Planta do imóvel aprovada pela prefeitura
Em casos de venda de imóveis novos ou recém reformados, a planta aprovada pela prefeitura pode ser solicitada, comprovando que o imóvel está de acordo com as normas vigentes.

Habite-se
O habite-se é um documento que comprova que o imóvel foi construído ou reformado de acordo com as exigências legais e está apto para ser habitado. Ele é emitido pela prefeitura e geralmente é necessário em imóveis novos.

Certificado de quitação de débitos condominiais (se aplicável)
Se o imóvel for um apartamento ou fizer parte de um condomínio, é necessário apresentar um documento que comprove que não há débitos de condomínio pendentes. Essa certidão é emitida pelo síndico ou pela administradora do condomínio.

Procedimentos adicionais

Além dos documentos mencionados, é importante que o vendedor consulte um advogado ou especialista em transações imobiliárias para garantir que todos os documentos estão em ordem e que o processo de venda seja concluído sem complicações. A falta de algum desses documentos pode atrasar ou até inviabilizar a venda do imóvel.

FONTE: EXAME – LER NA INTEGRA 
Agência de notícias

Em geral, as empresas oferecem taxas menos vantajosas que os bancos. Mesmo assim, a negociação pode ser interessante para determinados perfis de comprador.

A construtora e incorporadora Even oferece essa possibilidade.

Com juros de 12% ao ano + IPCA), os interessados podem financiar o imóvel em até 180 meses (15 anos). Já as parcelas são regidas pelo sistema tabela price, no qual o financiamento começa a ser pago com valores mais baixos, que aumentam com o passar do tempo. Segundo o diretor da companhia, Bruno Ghiggino, a vantagem está na facilidade de fechar o negócio.

— É muito interessante para profissionais liberais e autônomos, que têm dificuldade em comprovar renda junto aos bancos. Conosco, isso pode ser feito por meio de extratos que mostrem a movimentação bancária — diz ele, explicando que, como segurança, a empresa faz o instrumento de alienação fiduciária e tem o próprio imóvel como garantia.

Se os juros são mais altos que os praticados nos bancos, Ghiggino afirma que amortizar a dívida é mais prático no financiamento com a construtora, o que ajuda a aliviar o peso da taxa. Justamente por isso, na visão dele, a modalidade tem atraído pessoas que buscam financiamentos mais curtos.

— A gente sempre ofereceu esse serviço de maneira pontual. No início do ano, começamos a divulgar mais e essas negociações já correspondem a 20% das nossas vendas — conta o diretor.

ANÁLISE EM DUAS HORAS

A incorporadora MDL também oferece o financiamento direto de seus imóveis. As parcelas, também pelo sistema price, podem se estender por até 120 meses (dez anos), com juros de 12% ao ano mais IGPM, no caso de unidades prontas, e 12% ao ano mais ICC, para aquelas que estejam em construção. Segundo a responsável pelo comercial da empresa, Ariane Rolim, a análise do cliente é feita a partir de contracheques ou imposto de renda, acompanhados de documentos pessoais, e fica pronta em duas horas. Quando o negócio é fechado, as chaves são entregues em cerca de dez dias.

— A procura está grande e se dá, principalmente, pelas facilidades na negociação. Muitas pessoas não querem se envolver com bancos. Então, preferem fechar conosco. Há quem chegue a comprar dois apartamentos por causa das condições que oferecemos — diz Ariane. — Em alguns casos, é possível fechar até com uma entrada de 5% do valor total do imóvel, quando não tem muita comissão envolvida.

JUROS MAIS ALTOS

Mas, afinal, vale a pena financiar com os juros mais altos? Segundo o professor de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil da Fundação Getulio Vargas, Paulo Pôrto, com as melhoras na taxa Selic, os bancos já oferecem crédito imobiliário com juros de até 9,5% ao ano. Enquanto isso, uma incorporadora não vai fechar um financiamento com menos do que 10,5% ao ano, além da correção.

— Para se ter uma ideia prática dessa diferença, um ponto percentual a mais na taxa de juros pode representar uma parcela até 35% mais cara. Um prestação de R$ 5 mil iria para R$ 7 mi1 — ilustra Pôrto.

Ele explica que os juros maiores são necessários porque, diferentemente dos bancos, que têm foco nas transações financeiras, essas empresas têm como atividade fim a construção e a venda de imóveis. Logo, assumem um risco maior ao promover o financiamento, ainda que tenham o imóvel como garantia.

Outra desvantagem está no prazo. Ele afirma que os bancos têm mais elasticidade neste aspecto, podendo chegar a 35 anos. Mas, ainda assim, a negociação direta com a construtora pode ser interessante para determinados perfis de compradores.

— Muitas vezes, o banco não aceita aquele cliente, porque ele é inadimplente ou um devedor recorrente. Já as construtoras podem fazer uma equação bem bolada com ele, ainda que tenha que aumentar a taxa de juros para diminuir o risco — reflete Pôrto.

Como qualquer transação que envolva um volume considerável de dinheiro, é preciso tomar cuidado para não cair numa enrascada. Como aconselha o advogado Alexandre Laizo Clápis, sócio do setor de Direito Imobiliário do Stocche Fobes Advogados, os interessados em financiamentos direto com as construtoras devem buscar empresas sólidas no mercado, para que tenham segurança no recebimento do bem.

— É preciso avaliar a situação da incorporadora, especialmente quando o negócio envolve aquisição de imóveis na planta, para não correr o risco de não receber a unidade no prazo do contrato. Para isso, é recomendável uma pesquisa sobre outros empreendimentos da companhia, verificando se todas as obrigações foram cumpridas — detalha ele.

Ainda sobre este assunto, Clápis lembra que o momento atual do mercado pode representar um risco para esse tipo de operação.

— Muitas incorporadoras foram afetadas pela crise que o Brasil atravessa, agravada pelos inúmeros distratos que minaram o caixa das empresas e comprometeram o regular desenvolvimento dos empreendimentos — afirma ele. — Por isso, é importante ter a assessoria de um advogado especializado no mercado imobiliário para ajudar a avaliar as alternativas possíveis em caso de inadimplemento das incorporadoras.

O consultor imobiliário Hugo Cavalcanti, da Nova Aliança, reforça que, além de tomar todos os cuidados, os interessados também devem se lembrar da importância de negociar os valores.

— É preciso ter em mente que a relação deve ser vantajosa para ambos. Hoje no Rio existem diversos imóveis fechados sem demanda. Como as construtoras vivem de construção e venda, o imóvel fechado representa capital imobilizado — cita ele, mostrando como o momento é vantajoso para quem está disposto a pechinchar.

Já o economista especializado em mercado de capitais e professor da Facha Fábio Neves destaca como o comprador deve se planejar para assumir uma dívida dessas.

— O orçamento familiar deve ser capaz de pagar a prestação e sobrar para as despesas habituais, como alimentação, educação, saúde e transporte. Além disso, é interessante ter uma reserva de dinheiro capaz de pagar algumas parcelas, já que o autônomo tem renda variável de um mês para o outro — recomenda ele.

Fonte: O GLOBO

VEJA MAIS: Consigo reduzir a taxa do meu financiamento imobiliário?

Desde 2012, existe uma lei federal (nº 27.703 de 8 de agosto de 2012) que permite a portabilidade de financiamento imobiliário com o objetivo de possibilitar ao devedor a obtenção de financiamento com redução de taxas e melhores condições gerais adequadas à capacidade de pagamento do devedor.

Esta lei surgiu em um momento de queda na taxa de juros. De lá para cá, já tivemos o aumento da taxa e agora, recentemente, uma queda até mais vigorosa do que vista naquele momento.

Hoje, temos uma taxa Selic em patamares historicamente baixos de 3,75% ao ano, ou seja, o que se traduz em taxas de juros para financiamento também mais baixas do que tínhamos no passado.

Com isso, surge uma questão muito importante: consigo aproveitar essa queda e reduzir a taxa do meu financiamento imobiliário atual? Sim, existe. Justamente com a possibilidade de fazer a portabilidade, o devedor consegue fazer a troca da instituição financeira e transferir a dívida para um outro banco.

Quem já tem um financiamento de imóvel se depara neste momento com taxas menores, por exemplo, no próprio banco em que possui a dívida. Em busca de melhores opções, a primeira alternativa é tentar negociar diretamente com a própria instituição financeira na qual tem o débito. Caso o cliente não consiga essa negociação é aconselhável que busque outro banco e tente realizar a portabilidade do financiamento.

Para isso, é necessário que se tenha em mãos algumas informações sobre a dívida, como por exemplo: o número do contrato, o saldo devedor atualizado, o demonstrativo da evolução do saldo devedor, a taxa de juros anual, nominal e efetiva, o sistema de pagamento, o valor de cada prestação, contendo o valor do principal e dos encargos e a data do vencimento da última prestação.

Com a posse dessas informações, é possível avaliar novas e melhores opções para se reduzir a taxa do financiamento. Importante sempre comparar o Custo Efetivo Total (CET) das operações. Dentro do CET, constará todas as taxas cobradas e o valor total da operação. Mas também é importante se atentar para o custo cartorário dessa operação.

Mas, a diferença no bolso pode ser expressiva e qualquer pessoa pode solicitar a portabilidade, entretanto as regras recaem sobre o imóvel e sobre o prazo de pagamento do financiamento já estipulado no primeiro banco. Outro ponto importante é a impossibilidade de fazer portabilidade sobre imóveis na planta ou em construção.

SIMULAÇÃO
Fazendo uma simulação de um saldo devedor de R$ 500.000,00, utilizando uma tabela SAC, para um prazo de 240 meses (20 anos) e trocando uma taxa de juros (CET) de 11% a.a. por uma taxa de 7% a.a., a economia pode ser de até 185.000,00 reais.

Antes
Financiamento: 500.000,00
Prazo: 240 meses
Taxa Anual (C.E.T.): 11,00%
Juros devidos: R$ 526.259,28
Principal devidos: R$ 500.000,00
Total devido: R$ 1.026.259,28

Depois
Financiamento: R$ 500.000,00
Prazo: 240 meses
Taxa Anual (C.E.T.): 7,00%
Juros devidos: R$ 340.662,26
Principal devido: R$ 500.000,00
Total devido: R$ 840.662,26

Portanto, com a taxa Selic em queda, a portabilidade do financiamento imobiliário é uma oportunidade que pode se mostrar muito interessante para que o cliente devedor consiga novas e melhores taxas e condições para sua dívida. Muito importante também consultar um planejador financeiro pessoal para ajudar nesses cálculos e nesse estudo.

Por José Rafael Vaz da Silva

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