A Caixa Econômica Federal anunciou um aumento nos juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança. Desde o dia 2 de janeiro, as taxas subiram entre 1 e 2 pontos percentuais, variando conforme a modalidade de crédito.

Para operações no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, as taxas passaram a considerar a Taxa Referencial (TR) acrescida de 10,99% a 11,49% ao ano. No caso do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), destinado a imóveis acima de R$ 1,5 milhão, os juros subiram para TR + 11,87% a 12% ao ano.

Até dezembro, os juros variavam de TR + 8,99% a TR + 9,99%, dependendo do enquadramento no SFH ou SFI.

Na linha de crédito Poupança Caixa, os juros eram a remuneração da poupança acrescida de 3,10% a 3,99% ao ano, mas agora variam entre 4,12% e 5,06% ao ano.

Essa mudança ocorre em um cenário de alta da taxa Selic, que chegou a 12,25% e pode atingir 14,25% até março. Além disso, há queda nos depósitos da poupança, uma das fontes mais acessíveis para financiamento habitacional.

Regras mais rígidas
No final do ano passado, a Caixa ajustou as condições de crédito no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), aumentando a entrada mínima de 20% para 30% do valor do imóvel. Também foram lançadas modalidades com juros atrelados ao CDI, impactados diretamente pela Selic.

Apesar do aumento, o programa Minha Casa Minha Vida, que beneficia famílias com renda de até R$ 8 mil e imóveis de até R$ 350 mil, não foi afetado.

Movimento do mercado
O aumento das taxas não é exclusivo da Caixa. Em 2024, bancos privados como Itaú e Santander iniciaram ajustes em seus financiamentos imobiliários, também devido à alta da Selic.

Com a Selic subindo de 10,50% para 12,25% e previsão de novos aumentos, a pressão sobre o crédito habitacional deve continuar.

Em nota, a Caixa declarou que a definição das taxas é baseada em “análise de fatores mercadológicos e conjunturais”, respeitando as condições prudenciais do mercado.

FONTE: EXAME – LER NA INTEGRA 
Agência de notícias

Um exemplo : Vamos supor que você comprou um apartamento na fase de lançamento hoje, que ficará pronto em 2025, até 2025 serão 24 meses, a Caixa vai te emprestar esse valor do financiamento agora, por isso já assina com a Caixa no ato da compra e a documentação já fica registrada no cartório, e você só vai começar a abater as parcelas mensais em 2025 quando ficar pronto, nesse período a Caixa vai te cobrar o juros proporcional desse valor mês a mês, seu financiamento ficará congelado até a entrega , sem nenhuma correção, sem nenhum aumento, sem mudança nenhuma de taxa, para que isso seja possível a Caixa cobra o juros mês a mês desse valor conforme a obra vai avançando.

Vamos supor que você conseguiu 200 mil de financiamento Caixa agora, mas só vai começar a pagar esses 200 mil em 2025, quando entregar o apartamento, esse valor de 200 mil será repassado aos poucos para a construtora do prédio, mês a mês, conforme o cronograma de obra, se a Caixa liberar 10 mil dos 200 mil para a construtora você vai pagar o juros proporcional de 10 mil, por isso Taxa de evolução de obras vai aumentando, pois conforme a obra vai subindo mais dinheiro a Caixa vai liberando para a construtora, e você paga o juros sobre o que a Caixa libera para a obra do seu apartamento, é assim que o financiamento do minha casa minha vida funciona em todos os lugares do Brasil.

Uma pergunta comum! Não seria melhor não ter a Taxa De Evolução? Bom se não tiver a Taxa de Evolução de Obras, os valores de financiamento no caso os 200 mil serão reajustados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), ou seja, não ficam congelados como no minha casa minha vida, e quanto mais reajuste mais alto fica o financiamento e mais caro será em 2025 para financiar e pode haver uma grande chance da sua renda mensal não acompanhar o valor corrigido do financiamento pelo INCC na entrega do apartamento, o INCC é divulgado todos os meses e varia pela economia do pais, então não sabemos o valor que será no futuro, sendo assim a Taxa de Evolução de Obras é mais segura pois não há inseguranças, tudo já é pré-fixado e acordado.

Essa é uma breve explicação de como funciona a Taxa de Evolução de Obras, pois no processo de compra de um apartamento do Minha Casa Minha Vida tem 2 lados, a construtora e a Caixa. A Caixa financia até 80% do apartamento e os 20% que sobram devem ser pagos conforme determinação da construtora que geralmente é durante o período de obras (algumas parcelam além do período de obras, mas em via de regra é durante a obra, podendo usar o FGTS para abater os 20% ), por tanto durante a obra você paga a construtora (os 20% que faltaram financiar) e a Caixa que corresponde a taxa de evolução de obras ou juros obra como também é chamado durante a construção do apartamento, depois de pronto só paga a parcela mensal do financiamento Caixa.

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O INCC é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e considera os custos relacionados à mão de obra, materiais de construção, equipamentos, serviços e demais despesas envolvidas na construção civil. Ele é dividido em três subíndices:

1. Materiais: refletem a variação dos preços dos materiais utilizados na construção, como cimento, aço, tijolos, entre outros. Essa parte do índice está diretamente ligada à influência dos materiais de construção.
2. Mão de obra: representa os salários e encargos trabalhistas dos profissionais envolvidos na construção civil, como pedreiros, carpinteiros, eletricistas, entre outros. Essa parcela do índice está relacionada aos reajustes salariais e ao mercado de trabalho no setor.
3. Equipamentos, serviços e outros: abrange os custos com aluguéis de equipamentos, serviços terceirizados, projetos, taxas, entre outros gastos indiretos relacionados à construção.

O INCC é expresso em forma de percentual, indicando a variação dos custos da construção em relação a um período base. Por exemplo, se o INCC de um mês é de 1%, significa que houve um aumento de 1% nos custos em comparação com o período base.

No mercado imobiliário, o INCC é frequentemente utilizado para atualizar o valor das parcelas durante a construção de um imóvel adquirido na planta. Os contratos de financiamento imobiliário em construção normalmente possuem cláusulas que prevêem a correção das parcelas pelo INCC, garantindo que os valores sejam atualizados de acordo com a variação dos custos de construção ao longo do tempo.

É importante destacar que o INCC é um indicador específico para a construção civil e não deve ser confundido com outros índices de influência, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Cada um desses índices possui metodologias e abrangências distintas, refletindo diferentes setores da economia.

Em resumo, o INCC é um indicador econômico que mede a variação dos custos na construção civil, incluindo mão de obra, materiais, equipamentos e serviços. É utilizado como referência para reajustes contratuais em obras, fornecendo uma base para a atualização dos valores ao longo do tempo.

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1. Amortização SAC: No sistema de amortização constante (SAC), as prestações progressivas são fixas e contínuas com base no valor do empréstimo e no prazo total do financiamento. No início, a parcela de juros é mais alta e a parcela de amortização é menor. Conforme o tempo passa, a parcela de juros diminui, enquanto a parcela de amortização aumenta. Isso ocorre porque o valor do equilíbrio devedor é reduzido de maneira constante em cada período.

O saldo devedor é dividido igualmente ao longo do prazo do financiamento. Portanto, o valor da amortização mensal é sempre o mesmo, mas a parcela de juros diminui à medida que o saldo devedor diminui. Como resultado, o valor total pago ao longo do prazo do financiamento tende a ser menor em comparação com o sistema de amortização Price.

1. Amortização Price: No sistema de amortização Price, também conhecido como sistema francês, as prestações paralelas são fixas ao longo de todo o prazo do financiamento. Ao contrário do SAC, a parcela de amortização é constante, enquanto a parcela de juros é recalculada mensalmente com base no saldo devedor remanescente.

No início do financiamento, a parcela de juros é alta, e a parcela de amortização é menor. Com o passar do tempo, a parcela de juros diminui e a parcela de amortização aumenta gradativamente, mas o valor total da prestação permanece inalterado.

Uma das principais vantagens do sistema Price é que as prestações são mais baixas no início do financiamento, o que pode ser favorável para pessoas que desejam manter um fluxo de caixa mais folgado nos primeiros anos. No entanto, o valor total pago ao longo do prazo do financiamento é maior em comparação com o sistema SAC.

Em resumo, a principal diferença entre os sistemas de amortização SAC e Price é a forma como as prestações são transitórias e como o saldo devedor é reduzido. O sistema SAC possui prestações decrescentes e resulta em um valor total pago menor ao longo do tempo, enquanto o sistema Price possui prestações fixas e pode ser tolerado para aqueles que desejam prestações mais baixas nos primeiros anos, mesmo que o valor total pago seja maior. A escolha entre os sistemas depende das necessidades e dos indivíduos influenciados de cada pessoa.

Ambos os sistemas têm suas vantagens e proteção, e é importante que os mutuários compreendam plenamente as características de cada um antes de optar por um financiamento imobiliário. É recomendável realizar simulações e comparar as diferentes opções disponíveis, levando em consideração fatores como fluxo de caixa, prazo do financiamento, taxas de juros e objetivos financeiros pessoais.

Além disso, é essencial buscar orientação de profissionais especializados, como corretores imobiliários e agentes financeiros, que possam fornecer informações secundárias e ajudar na tomada de decisão.

Em última análise, a escolha entre o sistema de amortização SAC e Price depende das circunstâncias individuais e das influências do mutuário. O importante é entender a diferença entre os sistemas e escolher aquele que melhor atenda às necessidades financeiras e metas de longo prazo.

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Vamos supor que o apartamento esteja com o valor de 370 mil (em Santo André -SP seria um apartamento de 50m² em média), o tempo de obra influência a foram de pagamento, mas em média são 36 meses de obras.

O fluxo de pagamento é dividido em Ato / parcelas mensais / intermediarias e única.

Ato: Primeira parcela, a parcela inicial no ato da compra, geralmente até 7 dias da assinatura do contrato, geralmente as construtoras pedem de 5 a 10% do valor do apartamento, mas vária muito essa regra

Parcelas mensais: parcelas mensais na quantidade de tempo que ainda resta da obra, se o projeto ainda tem 25 meses para acabar, serão 25 parcelas mensais.

Intermediárias: São parcelas em um determinado mês do ano, vamos supor que você receba 13º salário e queira colocar no seu fluxo uma parcela em dezembro ou outro mês para ajudar a diminuir as parcelas mensais, pode ser 1 parcela a cada 6 meses ou 1 parcela uma vez por ano.

Única: Essa parcela também é chamada de “chaves” por ser a última parcela antes de pegar as chaves do apê.

Agora vamos montar um fluxo de pagamento para você entender como é na prática

Apartamento de 2 dormitórios em Santo André, com 50m² e 1 vaga com entrega em 36 meses, por 370 mil, vamos usar essa descrição como exemplo.

100%: 370.000 / 30%: 111.000 / 70%: 259.000

Ato: 10.000

2x parcelas mensais: 4.500 (para complementar o ato, algumas construtoras chamam de 30/60 dias)

34 mensais: 1.617,64

3x intermediarias (dezembro de cada ano): 10.000

Única das chaves: 7.000

Financiamento: 259.000 (renda para esse financiamento em média 9.500)

Valor total do apê: 370.000

Esse é um exemplo geral de como funciona na maioria das cidades e das construtoras, lembrando que projetos do MINHA CASA MINHA VIDA e Crédito Associativo Caixa são calculados de forma diferente, essa modalidade que exemplificamos é a mais comum nos lançamentos.

Outro ponto importante é as correções monetária sobre o fluxo de pagamento, todos os valores exceto o ato são corrigidos pelo INCC, em todos os projetos independente da construtora, mas esse é um assunto para outro post

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Uma parte muito importante do processo é o financiamento bancário da Caixa caso você não possa comprar o apartamento a vista, a maioria das pessoas não sabe qual é seu potencial real de financiamento.

Se você tem uma renda abaixo de 8 mil reais você se encaixa no minha casa minha vida, pessoas com renda formal (CLT) conseguem um valor maior de financiamento que uma pessoa autônoma com renda informal, mas mesmo com renda informal é possível o financiamento pela Caixa se declarar o Imposto de Renda Pessoa Física. 

Vamos exemplificar para ficar mais fácil você ver onde se encaixa, vamos supor que o apartamento custe 280 mil em São Paulo ou ABC, o valor máximo de financiamento é 211.200 , nesse caso ficará faltando 68.800, esse valor deve ser acertado com a construtora durante o período de obras ou a vista se o projeto estiver pronto, pode ser utilizado o FGTS para abater.

Tabela de Exemplos (12/03/2023 – Price):

Taxas Caixa, quais são?

Você pagará uma taxa de assinatura do financiamento que hoje é em média 800 reais, taxa única, outra taxa que você pagará durante o período de obras é a Taxa de Evolução de Obras.

A taxa de evolução de obras da Caixa é cobrada em qualquer projeto minha casa minha vida da Caixa, independente da construtora, é uma taxa mensal e crescente, que vai de 100 reais no início da obra e chega ate 80% da sua parcela do financiamento, essa taxa é um juros para manter o seu financiamento congelado sem correções e garantido até a entrega do prédio. 

Exemplo:

Sua parcela é R$ 1.154,57, a taxa de evolução de obras será de 100 reais a no máximo 923 reais em média, então sempre fique atento pois muitos corretores não alertam sobre essa taxa, e isso pode te custar seu sonho.

Resumindo você deve estar preparado para pagar a parcela da construtora se houver + a taxa de evolução de obras todos os meses até a entrega do apartamento que geralmente é 24 a 36  meses

Sobre a documentação?

A documentação em alguns projetos é grátis e isso é uma vantagem pois a maioria você deverá pagar uns R$ 7 mil de documentação quando financiar na Caixa, a documentação do projeto Minha Casa Minha Vida pode ser feito com o prédio ainda em obras quando for financiar na Caixa.

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Em geral, as empresas oferecem taxas menos vantajosas que os bancos. Mesmo assim, a negociação pode ser interessante para determinados perfis de comprador.

A construtora e incorporadora Even oferece essa possibilidade.

Com juros de 12% ao ano + IPCA), os interessados podem financiar o imóvel em até 180 meses (15 anos). Já as parcelas são regidas pelo sistema tabela price, no qual o financiamento começa a ser pago com valores mais baixos, que aumentam com o passar do tempo. Segundo o diretor da companhia, Bruno Ghiggino, a vantagem está na facilidade de fechar o negócio.

— É muito interessante para profissionais liberais e autônomos, que têm dificuldade em comprovar renda junto aos bancos. Conosco, isso pode ser feito por meio de extratos que mostrem a movimentação bancária — diz ele, explicando que, como segurança, a empresa faz o instrumento de alienação fiduciária e tem o próprio imóvel como garantia.

Se os juros são mais altos que os praticados nos bancos, Ghiggino afirma que amortizar a dívida é mais prático no financiamento com a construtora, o que ajuda a aliviar o peso da taxa. Justamente por isso, na visão dele, a modalidade tem atraído pessoas que buscam financiamentos mais curtos.

— A gente sempre ofereceu esse serviço de maneira pontual. No início do ano, começamos a divulgar mais e essas negociações já correspondem a 20% das nossas vendas — conta o diretor.

ANÁLISE EM DUAS HORAS

A incorporadora MDL também oferece o financiamento direto de seus imóveis. As parcelas, também pelo sistema price, podem se estender por até 120 meses (dez anos), com juros de 12% ao ano mais IGPM, no caso de unidades prontas, e 12% ao ano mais ICC, para aquelas que estejam em construção. Segundo a responsável pelo comercial da empresa, Ariane Rolim, a análise do cliente é feita a partir de contracheques ou imposto de renda, acompanhados de documentos pessoais, e fica pronta em duas horas. Quando o negócio é fechado, as chaves são entregues em cerca de dez dias.

— A procura está grande e se dá, principalmente, pelas facilidades na negociação. Muitas pessoas não querem se envolver com bancos. Então, preferem fechar conosco. Há quem chegue a comprar dois apartamentos por causa das condições que oferecemos — diz Ariane. — Em alguns casos, é possível fechar até com uma entrada de 5% do valor total do imóvel, quando não tem muita comissão envolvida.

JUROS MAIS ALTOS

Mas, afinal, vale a pena financiar com os juros mais altos? Segundo o professor de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil da Fundação Getulio Vargas, Paulo Pôrto, com as melhoras na taxa Selic, os bancos já oferecem crédito imobiliário com juros de até 9,5% ao ano. Enquanto isso, uma incorporadora não vai fechar um financiamento com menos do que 10,5% ao ano, além da correção.

— Para se ter uma ideia prática dessa diferença, um ponto percentual a mais na taxa de juros pode representar uma parcela até 35% mais cara. Um prestação de R$ 5 mil iria para R$ 7 mi1 — ilustra Pôrto.

Ele explica que os juros maiores são necessários porque, diferentemente dos bancos, que têm foco nas transações financeiras, essas empresas têm como atividade fim a construção e a venda de imóveis. Logo, assumem um risco maior ao promover o financiamento, ainda que tenham o imóvel como garantia.

Outra desvantagem está no prazo. Ele afirma que os bancos têm mais elasticidade neste aspecto, podendo chegar a 35 anos. Mas, ainda assim, a negociação direta com a construtora pode ser interessante para determinados perfis de compradores.

— Muitas vezes, o banco não aceita aquele cliente, porque ele é inadimplente ou um devedor recorrente. Já as construtoras podem fazer uma equação bem bolada com ele, ainda que tenha que aumentar a taxa de juros para diminuir o risco — reflete Pôrto.

Como qualquer transação que envolva um volume considerável de dinheiro, é preciso tomar cuidado para não cair numa enrascada. Como aconselha o advogado Alexandre Laizo Clápis, sócio do setor de Direito Imobiliário do Stocche Fobes Advogados, os interessados em financiamentos direto com as construtoras devem buscar empresas sólidas no mercado, para que tenham segurança no recebimento do bem.

— É preciso avaliar a situação da incorporadora, especialmente quando o negócio envolve aquisição de imóveis na planta, para não correr o risco de não receber a unidade no prazo do contrato. Para isso, é recomendável uma pesquisa sobre outros empreendimentos da companhia, verificando se todas as obrigações foram cumpridas — detalha ele.

Ainda sobre este assunto, Clápis lembra que o momento atual do mercado pode representar um risco para esse tipo de operação.

— Muitas incorporadoras foram afetadas pela crise que o Brasil atravessa, agravada pelos inúmeros distratos que minaram o caixa das empresas e comprometeram o regular desenvolvimento dos empreendimentos — afirma ele. — Por isso, é importante ter a assessoria de um advogado especializado no mercado imobiliário para ajudar a avaliar as alternativas possíveis em caso de inadimplemento das incorporadoras.

O consultor imobiliário Hugo Cavalcanti, da Nova Aliança, reforça que, além de tomar todos os cuidados, os interessados também devem se lembrar da importância de negociar os valores.

— É preciso ter em mente que a relação deve ser vantajosa para ambos. Hoje no Rio existem diversos imóveis fechados sem demanda. Como as construtoras vivem de construção e venda, o imóvel fechado representa capital imobilizado — cita ele, mostrando como o momento é vantajoso para quem está disposto a pechinchar.

Já o economista especializado em mercado de capitais e professor da Facha Fábio Neves destaca como o comprador deve se planejar para assumir uma dívida dessas.

— O orçamento familiar deve ser capaz de pagar a prestação e sobrar para as despesas habituais, como alimentação, educação, saúde e transporte. Além disso, é interessante ter uma reserva de dinheiro capaz de pagar algumas parcelas, já que o autônomo tem renda variável de um mês para o outro — recomenda ele.

Fonte: O GLOBO

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