Um exemplo : Vamos supor que você comprou um apartamento na fase de lançamento hoje, que ficará pronto em 2025, até 2025 serão 24 meses, a Caixa vai te emprestar esse valor do financiamento agora, por isso já assina com a Caixa no ato da compra e a documentação já fica registrada no cartório, e você só vai começar a abater as parcelas mensais em 2025 quando ficar pronto, nesse período a Caixa vai te cobrar o juros proporcional desse valor mês a mês, seu financiamento ficará congelado até a entrega , sem nenhuma correção, sem nenhum aumento, sem mudança nenhuma de taxa, para que isso seja possível a Caixa cobra o juros mês a mês desse valor conforme a obra vai avançando.

Vamos supor que você conseguiu 200 mil de financiamento Caixa agora, mas só vai começar a pagar esses 200 mil em 2025, quando entregar o apartamento, esse valor de 200 mil será repassado aos poucos para a construtora do prédio, mês a mês, conforme o cronograma de obra, se a Caixa liberar 10 mil dos 200 mil para a construtora você vai pagar o juros proporcional de 10 mil, por isso Taxa de evolução de obras vai aumentando, pois conforme a obra vai subindo mais dinheiro a Caixa vai liberando para a construtora, e você paga o juros sobre o que a Caixa libera para a obra do seu apartamento, é assim que o financiamento do minha casa minha vida funciona em todos os lugares do Brasil.

Uma pergunta comum! Não seria melhor não ter a Taxa De Evolução? Bom se não tiver a Taxa de Evolução de Obras, os valores de financiamento no caso os 200 mil serão reajustados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), ou seja, não ficam congelados como no minha casa minha vida, e quanto mais reajuste mais alto fica o financiamento e mais caro será em 2025 para financiar e pode haver uma grande chance da sua renda mensal não acompanhar o valor corrigido do financiamento pelo INCC na entrega do apartamento, o INCC é divulgado todos os meses e varia pela economia do pais, então não sabemos o valor que será no futuro, sendo assim a Taxa de Evolução de Obras é mais segura pois não há inseguranças, tudo já é pré-fixado e acordado.

Essa é uma breve explicação de como funciona a Taxa de Evolução de Obras, pois no processo de compra de um apartamento do Minha Casa Minha Vida tem 2 lados, a construtora e a Caixa. A Caixa financia até 80% do apartamento e os 20% que sobram devem ser pagos conforme determinação da construtora que geralmente é durante o período de obras (algumas parcelam além do período de obras, mas em via de regra é durante a obra, podendo usar o FGTS para abater os 20% ), por tanto durante a obra você paga a construtora (os 20% que faltaram financiar) e a Caixa que corresponde a taxa de evolução de obras ou juros obra como também é chamado durante a construção do apartamento, depois de pronto só paga a parcela mensal do financiamento Caixa.

Nós podemos tirar suas dúvidas, basta mandar uma mensagem no nosso whatsapp 11 97375-1693.

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O INCC é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e considera os custos relacionados à mão de obra, materiais de construção, equipamentos, serviços e demais despesas envolvidas na construção civil. Ele é dividido em três subíndices:

1. Materiais: refletem a variação dos preços dos materiais utilizados na construção, como cimento, aço, tijolos, entre outros. Essa parte do índice está diretamente ligada à influência dos materiais de construção.
2. Mão de obra: representa os salários e encargos trabalhistas dos profissionais envolvidos na construção civil, como pedreiros, carpinteiros, eletricistas, entre outros. Essa parcela do índice está relacionada aos reajustes salariais e ao mercado de trabalho no setor.
3. Equipamentos, serviços e outros: abrange os custos com aluguéis de equipamentos, serviços terceirizados, projetos, taxas, entre outros gastos indiretos relacionados à construção.

O INCC é expresso em forma de percentual, indicando a variação dos custos da construção em relação a um período base. Por exemplo, se o INCC de um mês é de 1%, significa que houve um aumento de 1% nos custos em comparação com o período base.

No mercado imobiliário, o INCC é frequentemente utilizado para atualizar o valor das parcelas durante a construção de um imóvel adquirido na planta. Os contratos de financiamento imobiliário em construção normalmente possuem cláusulas que prevêem a correção das parcelas pelo INCC, garantindo que os valores sejam atualizados de acordo com a variação dos custos de construção ao longo do tempo.

É importante destacar que o INCC é um indicador específico para a construção civil e não deve ser confundido com outros índices de influência, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Cada um desses índices possui metodologias e abrangências distintas, refletindo diferentes setores da economia.

Em resumo, o INCC é um indicador econômico que mede a variação dos custos na construção civil, incluindo mão de obra, materiais, equipamentos e serviços. É utilizado como referência para reajustes contratuais em obras, fornecendo uma base para a atualização dos valores ao longo do tempo.

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1. Amortização SAC: No sistema de amortização constante (SAC), as prestações progressivas são fixas e contínuas com base no valor do empréstimo e no prazo total do financiamento. No início, a parcela de juros é mais alta e a parcela de amortização é menor. Conforme o tempo passa, a parcela de juros diminui, enquanto a parcela de amortização aumenta. Isso ocorre porque o valor do equilíbrio devedor é reduzido de maneira constante em cada período.

O saldo devedor é dividido igualmente ao longo do prazo do financiamento. Portanto, o valor da amortização mensal é sempre o mesmo, mas a parcela de juros diminui à medida que o saldo devedor diminui. Como resultado, o valor total pago ao longo do prazo do financiamento tende a ser menor em comparação com o sistema de amortização Price.

1. Amortização Price: No sistema de amortização Price, também conhecido como sistema francês, as prestações paralelas são fixas ao longo de todo o prazo do financiamento. Ao contrário do SAC, a parcela de amortização é constante, enquanto a parcela de juros é recalculada mensalmente com base no saldo devedor remanescente.

No início do financiamento, a parcela de juros é alta, e a parcela de amortização é menor. Com o passar do tempo, a parcela de juros diminui e a parcela de amortização aumenta gradativamente, mas o valor total da prestação permanece inalterado.

Uma das principais vantagens do sistema Price é que as prestações são mais baixas no início do financiamento, o que pode ser favorável para pessoas que desejam manter um fluxo de caixa mais folgado nos primeiros anos. No entanto, o valor total pago ao longo do prazo do financiamento é maior em comparação com o sistema SAC.

Em resumo, a principal diferença entre os sistemas de amortização SAC e Price é a forma como as prestações são transitórias e como o saldo devedor é reduzido. O sistema SAC possui prestações decrescentes e resulta em um valor total pago menor ao longo do tempo, enquanto o sistema Price possui prestações fixas e pode ser tolerado para aqueles que desejam prestações mais baixas nos primeiros anos, mesmo que o valor total pago seja maior. A escolha entre os sistemas depende das necessidades e dos indivíduos influenciados de cada pessoa.

Ambos os sistemas têm suas vantagens e proteção, e é importante que os mutuários compreendam plenamente as características de cada um antes de optar por um financiamento imobiliário. É recomendável realizar simulações e comparar as diferentes opções disponíveis, levando em consideração fatores como fluxo de caixa, prazo do financiamento, taxas de juros e objetivos financeiros pessoais.

Além disso, é essencial buscar orientação de profissionais especializados, como corretores imobiliários e agentes financeiros, que possam fornecer informações secundárias e ajudar na tomada de decisão.

Em última análise, a escolha entre o sistema de amortização SAC e Price depende das circunstâncias individuais e das influências do mutuário. O importante é entender a diferença entre os sistemas e escolher aquele que melhor atenda às necessidades financeiras e metas de longo prazo.

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Vamos supor que o apartamento esteja com o valor de 370 mil (em Santo André -SP seria um apartamento de 50m² em média), o tempo de obra influência a foram de pagamento, mas em média são 36 meses de obras.

O fluxo de pagamento é dividido em Ato / parcelas mensais / intermediarias e única.

Ato: Primeira parcela, a parcela inicial no ato da compra, geralmente até 7 dias da assinatura do contrato, geralmente as construtoras pedem de 5 a 10% do valor do apartamento, mas vária muito essa regra

Parcelas mensais: parcelas mensais na quantidade de tempo que ainda resta da obra, se o projeto ainda tem 25 meses para acabar, serão 25 parcelas mensais.

Intermediárias: São parcelas em um determinado mês do ano, vamos supor que você receba 13º salário e queira colocar no seu fluxo uma parcela em dezembro ou outro mês para ajudar a diminuir as parcelas mensais, pode ser 1 parcela a cada 6 meses ou 1 parcela uma vez por ano.

Única: Essa parcela também é chamada de “chaves” por ser a última parcela antes de pegar as chaves do apê.

Agora vamos montar um fluxo de pagamento para você entender como é na prática

Apartamento de 2 dormitórios em Santo André, com 50m² e 1 vaga com entrega em 36 meses, por 370 mil, vamos usar essa descrição como exemplo.

100%: 370.000 / 30%: 111.000 / 70%: 259.000

Ato: 10.000

2x parcelas mensais: 4.500 (para complementar o ato, algumas construtoras chamam de 30/60 dias)

34 mensais: 1.617,64

3x intermediarias (dezembro de cada ano): 10.000

Única das chaves: 7.000

Financiamento: 259.000 (renda para esse financiamento em média 9.500)

Valor total do apê: 370.000

Esse é um exemplo geral de como funciona na maioria das cidades e das construtoras, lembrando que projetos do MINHA CASA MINHA VIDA e Crédito Associativo Caixa são calculados de forma diferente, essa modalidade que exemplificamos é a mais comum nos lançamentos.

Outro ponto importante é as correções monetária sobre o fluxo de pagamento, todos os valores exceto o ato são corrigidos pelo INCC, em todos os projetos independente da construtora, mas esse é um assunto para outro post

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São geralmente apartamentos até 39m² em diversas regiões com valor máximo de avaliação 350 mil* em São Paulo e região, mas esse valor máximo pode variar de região para região.

*( Valor de venda pode ser diferente do valor de avaliação, ou seja o valor de venda pode ser maior e essa diferença entre o valor aprovado pela Caixa e o valor de venda deve ser pago para a construtora, durante a obra, mas se o apartamento esta pronto esse valor deve ser pago no ato, um exemplo: se o apartamento esta sendo vendido a 340 mil a Caixa financiada até 280 mil o restante 60 mil pode ser pago em parcelas durante a obra de acordo com o requisito da construtora)  

O Programa minha casa minha vida beneficia famílias com renda de R$ 1.800 reais até R$ 8.000 reais, mas você poderá juntar a renda de até 3 pessoas. O valor máximo de aprovação dentro do minha casa minha vida passa de 211.200 para 280 mil com a nova regra aprovada em junho de 2023, esse valor pode variar para baixo de acordo com a renda comprovada.

O minha casa minha vida é divido por faixas de 1 a 3, cada faixa tem sua renda limite e sua taxa de juros, por exemplo:

• 1: Famílias com renda até R$ 1.800 reais
• 1,5: Famílias até R$ 2.600, juros de 5% ao ano, podendo ter subsídio de até R$ 26 mil
• 2: Famílias de até R$ 4.000, juros em média de 5% a 7% ao ano, subsídio de até R$ 5.500 em média
• 3: Famílias de até R$ 8.000, juros em média de até 7,5% ao ano, sem subsídio 

Regras Gerais:

• Nunca ter participado de qualquer outro programa habitacional do governo, seja federal, seja estadual, seja municipal;
• Ter mais de 18 anos;
• Residir ou trabalhar a, pelo menos, um ano ou mais no município onde o imóvel está sendo adquirido,(depende do projeto, alguns não tem esse requisito);
• Não ter nenhum outro imóvel no nome do comprador;
• Se o comprador possuir algum terreno em seu nome, não pode ter nada construído nele;
• Ter o nome limpo;
• Ter pelo menos 120 dias de registro (CLT)
• Comprovação de renda via Imposto de Renda Pessoa Física ou 3 últimos holerites 

Os projetos minha casa minha vida a partir da faixa 2 podem ser comprados por qualquer pessoa independente da renda ou se possuem imóveis no nome; caso você não se encaixe no minha casa minha vida mas queira comprar o apartamento você financiara pela linha comum da Caixa, com taxa atual de 8.99%a.a.

Nós podemos fazer a simulação para você, basta mandar uma mensagem no nosso whatsapp 11 97375-1693.

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São geralmente apartamentos até 39m² em diversas regiões com valor máximo de avaliação 350 mil* em São Paulo e região, mas esse valor máximo pode variar de região para região.

*( Valor de venda pode ser diferente do valor de avaliação, ou seja o valor de venda pode ser maior e essa diferença entre o valor aprovado pela Caixa e o valor de venda deve ser pago para a construtora, durante a obra, mas se o apartamento esta pronto esse valor deve ser pago no ato, um exemplo: se o apartamento esta sendo vendido a 340 mil a Caixa financiada até 280 mil o restante 60 mil pode ser pago em parcelas durante a obra de acordo com o requisito da construtora)  

O Programa minha casa minha vida beneficia famílias com renda de R$ 1.800 reais até R$ 8.000 reais, mas você poderá juntar a renda de até 3 pessoas. O valor máximo de aprovação dentro do minha casa minha vida é 211.200, esse valor pode variar para baixo de acordo com a renda comprovada.

O minha casa minha vida é divido por faixas de 1 a 3, cada faixa tem sua renda limite e sua taxa de juros, por exemplo:

• 1: Famílias com renda até R$ 1.800 reais
• 1,5: Famílias até R$ 2.600, juros de 5% ao ano, podendo ter subsídio de até R$ 26 mil
• 2: Famílias de até R$ 4.000, juros em média de 5% a 7% ao ano, subsídio de até R$ 5.500 em média
• 3: Famílias de até R$ 8.000, juros em média de até 7,5% ao ano, sem subsídio 

Regras Gerais:

• Nunca ter participado de qualquer outro programa habitacional do governo, seja federal, seja estadual, seja municipal;
• Ter mais de 18 anos;
• Residir ou trabalhar a, pelo menos, um ano ou mais no município onde o imóvel está sendo adquirido,(depende do projeto, alguns não tem esse requisito);
• Não ter nenhum outro imóvel no nome do comprador;
• Se o comprador possuir algum terreno em seu nome, não pode ter nada construído nele;
• Ter o nome limpo;
• Ter pelo menos 120 dias de registro (CLT)
• Comprovação de renda via Imposto de Renda Pessoa Física ou 3 últimos holerites 

Os projetos minha casa minha vida a partir da faixa 2 podem ser comprados por qualquer pessoa independente da renda ou se possuem imóveis no nome; caso você não se encaixe no minha casa minha vida mas queira comprar o apartamento você financiara pela linha comum da Caixa, com taxa atual de 8.99%a.a.

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